Il Contratto di Locazione gli Elementi che lo caratterizzanoIl contenuto dei contratti di locazione può variare in base alla tipologia contrattuale che le parti intendono porre in essere e delle clausole che le stesse inseriscono nell’ambito della loro autonomia negoziale.

Tuttavia si possono individuare alcuni Elementi fondamentali che il Locatore e il Conduttore devono inserire all’interno del Contratto di Locazione:

 

  • la data di stipula: si intende quella della firma del contratto, a partire dalla quale inizia ufficialmente il decorso dello stesso. La Data di Stipula può coincidere con la Data di Decorrenza (la quale può anche essere anteriore a quella della stipula); Dalla Data della Stipula o, se questa è posteriore, da quella di Decorrenza, parte anche il termine, per la Registrazione del contratto che deve essere effettuata entro trenta giorni.
  • le generalità delle parti: Elemento necessario del contratto di locazione è, inoltre, l’indicazione dettagliata delle generalità delle parti: il Locatore e il Conduttore. I dati occorrenti per entrambe le parti sono: nome e cognome o ragione sociale se si tratta di un’azienda, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita Iva.
  • i Dati Catastali e identificativi dell’Immobile: elementi fondamentali nel contratto locativo è l’oggetto della Locazione che deve riportare tutti i dati idonei alla sua identificazione. In primis l’indirizzo completo, con la precisazione di eventuale scala e piano, l’ubicazione nel comune di pertinenza, devono essere riportati anche i Dati Catastali dell’immobile (Foglio, particella, subalterno, categoria e Rendita Catastale in articolare), le eventuali pertinenze e l’uso per cui viene ceduto in locazione (abitazione, ufficio, albergo, laboratorio, ecc.).
  • il prezzo del Canone ovvero, secondo l’art. 1571 c.c., il corrispettivo che rappresenta la controprestazione del Contratto, spettante al Locatore per la cessione in Locazione del bene al Conduttore. Tale corrispettivo, detto “Canone di Locazione” consiste nella somma che il Conduttore si obbliga a versare al Locatore allo scadere del periodo concordato in rate mensili, trimestrali o quadrimestrali. La determinazione del Canone è affidata alla libera pattuizione delle parti, sebbene vi siano contratti in cui tale autonomia contrattuale venga meno, come nei canoni concordati.
  • la Durata della Locazione: requisito essenziale del Contratto. Il C.C. stabilisce il limite massimo alla locazione che, secondo l’art. 1573 c.c., non può superare i trent’anni, non prescrivendo, tuttavia alcuna durata minima, lasciando alle parti ogni determinazione al riguardo, e rimandando, qualora le stesse non stabiliscano alcun termine, alle Locazioni senza determinazioni di tempo previste dall’art. 1574 c.c.  La durata del contratto è normalmente stabilita dalle leggi speciali emanate in materia che si occupano di definire i termini di Decorrenza (ad es. 4 anni per i contratti ad uso abitativo, ex l. n. 431/98; 6 anni per i contratti ad “uso diverso” e 9 anni per uso alberghiero ex l. n. 392/78, ecc.), quelli previsti per il rinnovo (ad es. 4+4 per i contratti ad uso abitativo) e le condizioni per esercitare, nei tempi e nelle modalità previste dalla legge, la disdetta del contratto.
  • la Certificazione Energetica: secondo il D.L. 145 del 23/12/2014 è obbligatorio inserire nei Contratti di Locazione la dicitura relativa alla consegna al Conduttore di una copia conforme dell’Attestato di Prestazione Energetica dell’immobile locato.

Tra gli elementi minori ma di regola inseriti nel Contratto vi sono: l’importo della “Caparra” o Deposito Cauzionale, ovvero la somma che il Conduttore consegna al Locatore (solitamente due o tre mensilità del Canone) al momento della Stipula del Contratto a titolo di garanzia del rispetto delle obbligazioni assunte e che dovrà essergli restituita al termine del rapporto di locazione; l’eventuale clausola contenente la previsione dell’esercizio, da parte del Locatore, dell’opzione per la “Cedolare Secca”.

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Lo staff di Affitti Gestiti srl

Milano 14/07/2016